El próximo 1 de enero de 2022 entrará en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro, que será la base imponible de impuestos tan importantes como el ITP, que se paga al comprar una vivienda usada, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto sobre el Patrimonio. Si te encuentras ultimando la compra de una casa, debes saber que el problema que trae este valor es su imposición a los contribuyentes y que en caso de que estimes que el valor de la vivienda que has comprado es inferior al nuevo valor de referencia, deberás probarlo ante Hacienda. Es decir, la Administración tributaria se cobra el ITP y si el contribuyente no está de acuerdo, deberá ser él quien pleitee mediante medios de prueba admisibles en Derecho.

La única forma de que no se pague el ITP en base al nuevo valor de referencia es que no exista directamente un valor de referencia para la vivienda comprada o que el valor declarado en la escritura de compraventa de la casa de segunda mano sea superior al valor de referencia de Catastro. “Solo en este caso, los contribuyentes tributarán por el valor escriturado”, señala José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Y ¿Cómo impugnar el valor de referencia de Catastro? Podrá hacerse a través de dos vías: es posible pagar impuestos conforme dicho valor de referencia y posteriormente rectificar la autoliquidación presentada o también es posible tributar conforme al valor escriturado y luego recurrir la liquidación que notifique la Administración autonómica, pues el ITP es un impuesto autonómico.

“Pero, en ambos casos corresponderá al contribuyente demostrar el error del valor de referencia y deberá asumir los gastos de aportar pruebas, como pueden ser los periciales y también los gastos de defensa jurídica, si toca acudir a Tribunales”, apunta Salcedo.

Qué impuestos se pagan por comprar una vivienda antes de 2022

Por el momento quien compre una vivienda usada antes de que termine el año deberá pagar el ITP en función del precio de compraventa, del precio escriturado en el contrato de compraventa. A partir del 1 de enero de 2022 se hará en función del valor de referencia de Catastro.

Así, los compradores de viviendas de segunda mano podrán tributar por el valor de escritura como se ha estado haciendo hasta ahora. Y si la Administración autonómica de turno no está de acuerdo, podrá iniciar la famosa comprobación de valores para determinar el valor del inmueble conforme a alguno de los métodos previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria.

Recordamos que los métodos más comunes son:

  • El método de precios medios en el mercado (57.1.c, LGT): aunque este método está acorralado en los tribunales dada su objetividad y generalidad.
  • El método de dictamen de peritos (57.1.e, LGT): también suele anularse en los tribunales porque la administración autonómica no suele enviar a un perito a que visite personalmente la casa.
  • El método de tasación hipotecaria (57.1.g, LGT): es otro método anulado en Comunidad Valenciana, en Comunidad de Madrid, Andalucía o Murcia porque no se puede equiparar el valor real o de mercado de una vivienda con el valor de su tasación hipotecaria.

En definitiva, José María Salcedo asegura que comprar una vivienda usada antes de que termine el año es una opción segura porque se declarará la compra por el valor escriturado y porque en caso de recibir una comprobación de valores, el contribuyente tiene muchas papeletas para ganar el pulso a la Administración. Es decir, será la Administración autonómica la obligada a demostrar que el valor declarado en el ITP o en el Impuesto de las donaciones no se corresponde, a su entender, con el valor de mercado del inmueble.

Sin embargo, aquellos que compren o hereden una casa a partir de enero de 2022 estarán obligados a declarar por el nuevo valor de referencia de Catastro cuando sea superior al valor escriturado. Y si el contribuyente discrepa, deberá ser él quien demuestre que no se ajusta a la realidad del mercado.

Qué es mejor: comprar ahora o en 2022

El socio del despacho Ático Jurídico recomienda averiguar cuál es el valor que cada Comunidad Autónoma atribuye al inmueble, antes de final de año. Y cuál será su valor de referencia, a partir del 1-1-2022. Y así compararlo con el importe por el que se tenía pensado escriturar la compraventa de la casa o la herencia de la vivienda.

¿Cómo comprobar el valor que da cada Comunidad Autónoma a la vivienda que se quiere adquirir? Cada CCAA suele tener servicios de valoración online que permiten determinar el valor de la vivienda. Pero en cuanto a conocer el nuevo valor de referencia de Catastro, aún no se ha publicado en la sede electrónica de Catastro. De hecho, previsiblemente se hará en los 20 primeros días de diciembre, con lo que su publicación está al caer.

Salcedo considera que la decisión de anticipar o retrasar la operación dependerá de cuál sea la valoración más beneficiosa para el contribuyente. “En caso de que ninguna de las valoraciones se ajuste al valor de mercado del inmueble, lo prudente será anticipar la operación, porque consideramos que será más fácil defender el valor de escritura si la operación se realiza antes de fin de año, que si se retrasa al año 2022”, concluye el socio de Ático Jurídico.

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En qué consiste el nuevo valor de referencia de Catastro

Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Este nuevo valor afectará no sólo al ITP, sino también al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro. Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia.

En caso de que el contribuyente no esté de acuerdo con este nuevo valor de referencia, deberá demostrar su desacierto. La carga de la prueba, por tanto, recaerá en el contribuyente, que deberá demostrar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado. A diferencia de lo que ocurría hasta ahora ya que era la Administración la obligada a probar que el valor por el que había tributado el contribuyente no era el valor real del inmueble.

Los impuestos vinculados a la compraventa

Para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. No obstante, para VPO, familias numerosas y jóvenes suelen existir tipos reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado siempre que la vivienda que se compre sea la habitual. Actualmente se aplican estos tipos:

En el caso de Andalucía, el ITP es del 7% sólo hasta el 31 de diciembre de este año, aunque posiblemente sea una medida que prorrogue el Gobierno andaluz.

Cabe destacar que para VPO, familias numerosas, personas con discapacidad y jóvenes suelen existir tipos más reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado, siempre que la vivienda que se compre sea la habitual.

La gestoría, un gasto opcional

El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros.