Las compraventas de viviendas y la formalización de nuevas hipotecas están creciendo con fuerza en España. Tanto es así que están registrando sus mejores datos mensuales desde 2007 y 2008, coincidiendo con la época del boom inmobiliario y justo antes de que estallara la crisis económica y financiera.

Estos datos, sumados a los mensajes de algunos organismos como el Banco Central Europeo o el Bundesbank que alertan sobre una sobrevaloración de la vivienda en la eurozona, han puesto sobre la mesa de nuevo la posibilidad de que en España se esté generando poco a poco una nueva burbuja.

Sin embargo, expertos consultados por idealista/news descartan categóricamente que el mercado se encuentre en esta situación, pese a los fuertes aumentos y los niveles registrados por las transacciones inmobiliarias y las firmas de préstamos hipotecarios. Y alegan varios motivos, como que la construcción de nuevas casas, el endeudamiento medio de los hogares o las exigencias de los bancos a la hora de conceder nuevos préstamos siguen marcando distancias con la época del boom. También insisten en que las operaciones se están acelerando tras el parón sufrido durante la pandemia y que los precios no crecen de forma tan agresiva como antaño.

“Los titulares de algunos medios de comunicación parecen llamarnos a la prudencia, vaticinando una nueva burbuja inmobiliaria basada en crecimientos interanuales a doble dígito, o llegando casi a duplicarse. Sin duda son datos llamativos ¿pero indican nos encaminamos a un nuevo calentón del sector? Por el momento la respuesta es no”, explica Francisco Iñareta, portavoz de idealista, quien recalca la necesidad de contextualizar los datos para entender por qué el mercado está registrando un crecimiento tan alto.

“La pandemia, y sobre todo los confinamientos, provocaron un súbito parón en todas las operaciones y una caída brusca y simultánea de todos los indicadores. La apertura del mercado y la recuperación de la confianza de los compradores (gracias a los exitosos procesos de vacunación, las hipotecas históricamente baratas y los ahorros generados por las familias durante estos meses) fueron devolviendo el apetito a la demanda que dio comienzo a una rápida escalada para volver a la situación prepandémica cuanto antes. Los valores que estamos alcanzando no corresponden a un sobrecalentamiento, sino que se sitúan en valores razonables. El mercado camina en su propio proceso de normalización, hacia la nueva vieja normalidad”, puntualiza.

Son muchos los expertos que, en línea con Iñareta, defienden que la vivienda simplemente está atravesando un buen momento dulce tras la pandemia. Uno de ellos es Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance y responsable del negocio de promoción residencial de Colliers, quien señala que “el sector residencial goza de una buena situación como también lo hacen los demás sectores inmobiliarios. La ausencia de alternativas de inversión y el exceso de liquidez existente ha provocado que muchos inversores institucionales redoblen su apuesta por el sector inmobiliario”. E insiste en que “vemos pocas similitudes entre la situación actual y la de 2007, porque el mercado está sustentado por un crecimiento mucho más sólido”. En definitiva, agrega, “podemos descartar con rotundidad que encontremos en otra burbuja inmobiliaria”.

Y es que los expertos insisten en que es necesario poner en contexto los datos de mercado actuales para saber en qué punto se encuentra el mercado residencial:

Pocos visados de obra nueva

Uno de los indicadores es que “el número total de viviendas iniciadas (visadas), si bien ha incrementado en los últimos años, está muy lejos de las cifras de 2006 y 2007, que probablemente nunca se vuelvan a alcanzar”, señala el directivo de Colliers.

Según los datos del Ministerio de Movilidad, Transportes y Agenda Urbana, el número de visados entre enero y agosto se ha situado en poco más de 67.000 unidades, y se espera que en el conjunto del año el volumen total ronde las 101.000, una cifra que se mantiene a años luz de la registrada del boom. De cumplirse esa predicción, los visados de viviendas de este ejercicio apenas representarían un 12% de la actividad inmobiliaria de 2006, cuando se llegaron a visar más de 865.500 viviendas. De hecho, el número actual está más cerca de los mínimos de 2013 (cuando se concedieron menos de 35.000 visados) que de esos niveles récord. A la elevada demanda actual de vivienda está absorbiendo más del 80% de las viviendas de nueva creación, siendo el dato más alto desde 2018. En la época de la burbuja, sin embargo, la tasa de absorción estaba en torno al 60%.

Todo ello, tal y como recalca José Manuel Fernández, subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), los datos muestran que “no hay un boom de construcción de obra nueva, y que el sector se está moviendo mayoritariamente en la segunda mano”.

Una demanda más solvente 

Otro de los indicadores que miran los expertos para saber en qué punto está el mercado de la vivienda es la solvencia de los hogares.

En este sentido, el directivo de Colliers destaca que “con carácter general, podemos hablar de que la demanda de particulares existente es solvente y que, salvo en determinadas ubicaciones, se ha visto poco o nada afectada por la situación de la pandemia”. Además, de la Fuente recalca que indicadores como “el endeudamiento medio de las nuevas hipotecas (LTV) o el esfuerzo que deben realizar los hogares para pagar las hipotecas tienen unos valores positivos, saludables y alejados de niveles de riesgo”.

Los datos que maneja la propia consultora sitúan la tasa de esfuerzo hipotecario actual para la compra de vivienda por debajo del 35% (nivel máximo recomendado por los expertos) en las principales ciudades, salvo en San Sebastián (40%) y Barcelona (35,8%). En Madrid, la tasa se sitúa ya por debajo del 32%, mientras que en capitales como Palma, Bilbao, Cádiz, Málaga, A Coruña o Pamplona está claramente por debajo del 30%. Según el Banco de España, el esfuerzo teórico de la vivienda en el conjunto del país se sitúa de media en el 30,2% de la renta bruta familiar, frente al más del 50% registrado en 2007 y 2008.

Esfuerzo teórico anual de accesibilidad a la vivienda

Y en el mercado del alquiler, los datos apuntan en la misma línea: según un estudio de idealista publicado la pasada primavera, la ciudad de Santa Cruz de Tenerife es el mercado donde más ingresos son necesarios para arrendar una vivienda (39% de la renta familiar), seguido de Almería, con el 37% de los ingresos destinados al alquiler, y Las Palmas de Gran Canaria, Alicante, Segovia y Madrid, con el 36% en los cuatro casos.

Otra variable relevante es que el nivel de endeudamiento de los hogares hipotecados sigue estando en un nivel razonable. Actualmente se sitúa ligeramente por debajo del 65% y apenas el 8,8% de los préstamos para la compra de vivienda el porcentaje de financiación supera el 80%. Según la estadística del Banco de España, en 2006 las hipotecas con un ‘loan to value’ superior al 80% representaban 18 de cada 100, el doble que ahora.

Las hipotecas, en niveles normales y más baratas que nunca

Entre enero y septiembre, último dato disponible de los notarios, se han firmado en España más de 252.000 préstamos hipotecarios para la compra de vivienda, prácticamente las mismas que en todo 2020 y más que en los peores años de la crisis económica. Además, la formalización de nuevas operaciones ha registrado su mejor septiembre desde 2007.

Con estos datos en la mano, el subdirector general de UCI afirma que “estamos en un buen nivel de concesión de hipotecas en 2021, con niveles similares a prepandemia, con unas 1.000 firmas de hipotecas diarias. Es un dato de absoluta estabilidad y normalidad, por no hablar de la cautela por parte de las entidades financieras a la hora de otorgar préstamos y la seguridad y transparencia en el mercado a raíz de la entrada en vigor de la ley hipotecaria en junio de 2019”.

Fernández también recuerda que otros factores que restan riesgo al mercado son los niveles mínimos en los que se encuentran el euríbor y los tipos de interés de los préstamos. El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España ya lleva cinco años y medio en terreno negativo (frente a los niveles del 4-5% de 2007 y 2008) y no da señales de cambiar de tendencia a corto plazo. Además, las subidas previstas en los próximos años se esperan moderadas y graduales.

En el terreno hipotecario otro dato llamativo es el creciente interés de los consumidores por las hipotecas a tipo fijo que, pese a ser algo más caras que las de tipo variable, permiten eliminar el riesgo de futuras subidas de tipos. Según el INE, entre enero y agosto de este año se han formalizado casi 164.000 préstamos fijos para la compra de vivienda, más que el récord conseguido durante todo 2020. Actualmente una de cada cinco hipotecas vivas en España (es decir, que todavía están en proceso de pago) es a tipo fijo, según la Asociación Hipotecaria Española, lo que “garantiza también la solvencia de muchos préstamos, a los que no les afectará las subidas de los tipos de interés”, recalca Fernández.

Los precios crecen con moderación

El precio de la vivienda libre se ha situado en el tercer trimestre en 1.661,6 euros/m2, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, y ha subido casi un 3% iteranual. Es el nivel más alto desde finales de 2011 y se ha incrementado un 14% desde los mínimos registrados en 2014. Sin embargo, todavía sigue muy lejos de los más de 2.000 euros/m2 en los que llegó a situarse entre 2007 y verano de 2008.

En este sentido, el portavoz de idealista insiste en que “a pesar de los grandes números de operaciones e hipotecas, los precios en el mercado de segunda mano siguen creciendo por debajo del 5% interanual (3,7% en el mes de octubre), mientras que en Madrid el crecimiento es aún menor (0,8%) y en Barcelona se siguen produciendo caídas (-4,3%)”.

Desde la consultora Colliers, por su parte, destacan que “los precios evolucionan positivamente, con especial incidencia en aquellas zonas más dinámicas y con menor oferta de suelo disponible”, mientras que desde UCI puntualizan que “la subida de los precios está siendo muy moderada. Siempre va a haber zonas específicas de gran demanda en algunas ciudades en las que los precios se tensionen mucho y en las que los precios puedan subir de forma importante”, pero insisten en que no se trata de una tendencia generalizada.

“Esto mismo está pasando con la vivienda nueva. La subida de los materiales de construcción, de la energía, y ciertas tensiones inflacionistas por la falta de operarios especializados, unido a las exigencias de la normativa para construir viviendas de alta eficiencia energética, han provocado una subida importante de la vivienda de nueva construcción. Pero no olvidemos que por cada vivienda nueva se venden 5 de segunda mano, por lo que con carácter general apreciamos estabilidad o ligeras subidas de precio”, recalca Fernández.

El CEO de Foro Consultores Inmobiliarios también se suma a esos argumentos y detalla que “hay mucho interés por comprar vivienda, mucho interés por comprar suelo por parte de las promotoras y hay subidas de precios por la sobredemanda y por el aumento de los costes de construcción”. Dicho esto, aclara, “no creo que se pueda hablar en este momento de una burbuja inmobiliaria, aunque sí que estamos en un ciclo expansivo con subidas de precios, dado que la demanda supera a la oferta, especialmente en el caso de vivienda nueva”.

Menos transacciones de suelo y a menor precio

La consultora Colliers también afirma que otro indicador que muestra que el mercado de la vivienda sigue lejos de una situación de riesgo de burbuja es la evolución tanto del precio del suelo como de las transacciones. Actualmente, el precio del m2 del suelo urbano en los municipios de más de 50.000 habitantes ronda los 300 euros, en línea con el registrado en 2017 y lejos de lejos de los más de 600 euros que vimos entre 2005 y mediados de 2009. En el conjunto de España, el precio medio se encuentra en torno a 162 euros/m2, frente a los 285 euros/m2 de verano de 2007.

El factor globalización y otros retos a tener en cuenta

A pesar de que los expertos afirman que el riesgo de que se esté generando una nueva burbuja inmobiliaria es nulo, el mercado doméstico sí se podría ver salpicado por las sobrevaloraciones inmobiliarias a escala global.

Como destaca Julián Salcedo, presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios, “el riesgo de que se esté formando una burbuja inmobiliaria en ciertos países del mundo (EEUU, Australia, Nueva Zelanda e incluso Alemania) es elevado, y está unido a la posibilidad de que se esté generando una burbuja crediticia, que desencadenaría una crisis financiera. Hay varios países de la zona euro donde el incremento del crédito hipotecario de los hogares se sitúa por encima del 7%, pero España no está entre ellos. Y, aunque no hay riesgo de burbuja en nuestro país, no hay que olvidar que una crisis inmobiliaria internacional nos terminaría afectando”.

A ello se suman, como recuerda el directivo de Colliers, los numerosos retos pendientes que el sector inmobiliario “ha de afrontar en el corto plazo, como por ejemplo el incremento de los costes de construcción, la ausencia de suelo finalista disponible en algunas ubicaciones o el borrador de la nueva Ley de Vivienda que se quiere aprobar”.

También habla de retos el CEO de Foro consultores, quien añade que “es necesario que las Administraciones agilicen los trámites para que haya más suelo en el mercado y más rapidez en la concesión de licencias y visados”, así como “reponer oferta de vivienda, sobre todo de obra nueva, porque si no se irá agotando poco a poco” y provocará tensiones de precios al no ajustarse a la demanda.

Por su parte, Javier Ochoa, director de las divisiones Luxury y Commercial de RE/MAX en España, recuerda que en la evolución del mercado podrían influir varias variables ajenas al inmobiliario. Una de ellas es la pandemia, cuyo rebrote está provocando la vuelta de las restricciones en varios países europeos, ya que una nueva ola de covid-19 puede afectar a corto plazo de forma decisiva a “una economía como la española, donde la influencia exterior y los inversores son factores de peso”.

El directivo de la red inmobiliaria también destaca la ‘variable inflación’, que está en máximos de las últimas décadas y podría mantenerse en los niveles actuales, e incluso por encima, hasta verano de 2022, aupada principalmente por los precios de la energía. Este incremento, opina Ochoa, “refleja una pérdida de poder adquisitivo y ahorro de un 5% aproximadamente y la restricción de algunos compradores a productos actuales”. Por último, y relacionado con la inflación, está el ‘factor tipos de interés’, que podrían aumentar si la escalada de los precios es demasiado elevada y llega a un nivel preocupante para el Banco Central Europeo (BCE).

Fernández insiste en que todos esos riesgos, tanto los puramente inmobiliarios como los económicos y sanitarios, podrían traer una leve corrección del mercado en los próximos meses. “Una conjunción de las variables expuestas sí nos pueden llevar a una corrección significativa en los ritmos de venta y valores de mercado. Lo que hay es un riesgo bastante elevado de corrección, debido a variables que han demostrado tener una gran influencia en el mercado”, recalca Ochoa.

Sin embargo, el mercado no se espera caídas drásticas ni de los precios ni de las ventas a muy corto plazo, ya que los activos inmobiliarios siguen siendo considerados como un valor refugio. “Estamos viviendo un momento dulce y todo apunta a que este seguirá siendo el escenario hasta final de año y en los primeros meses de 2022”, concluye el subdirector general de UCI.